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本期观点
我们认为，1-3月的销售、价格、融资指标延续了底部复苏的态势，而新开工及土地市场的修复相对乏力，销售端的复苏尚未转化为投资信心的重塑。
【资料图】
我们认为，行业回暖对不同房企的影响不一，复苏冷暖不均。分化体现在房企的土储资产布局和再融资能力。布局高能级城市且外部再融资相对充裕的房企复苏动能最强，行业地位得以巩固或上升，一定程度上填补了出局房企的市场空间。而布局低能级城市的房企销售复苏进度相对缓慢，在此情况下，稳定的再融资和合理的债务到期结构能够为企业赢得相对更长的复苏时间。我们认为，由于现阶段销售回暖的根基有待进一步加强，在这个阶段无法获得足够再融资支持的民营房企仍会面临流动性压力。
我们认为，行业短期的复苏态势良好，长期企稳将面临三重压力。销售方面，尽管头部央国企及优质民企的销售回暖，但是众多出险房企的销售业绩仍延续大幅下滑态势，对销售整体复苏构成托累。融资方面，信用风险事件对债市影响的余波仍未散去，自筹资金修复力度相对不足，对开发资金来源也构成一定制约。开工投资方面，在融资来源仍然偏紧的情况下，房企会优先将资源配置在保交楼和偿还现有债务上，或导致新开工和拿地投资持续疲软。
我们维持对2023年房地产行业弱势复苏的预期，复苏动能有待进一步观察。“房住不炒”、“三稳”的宏观调控总基调没有改变，当下政策的重心仍聚焦于“保交楼、保项目”，维护房地产市场稳定发展，而并非大规模刺激行业。长期来看， 自住和改善仍然是政策鼓励的主流需求。在人口红利承压、经济向高质量发展转型的宏观环境下，我们认为新建商品房销售规模将在当前水平下维持“L”形态。
销售情况
3月全国商品房销售继续复苏行情，主要由销售价格上涨推动，高线城市的复苏节奏领先。1-3月，商品房销售面积29,946万平方米，同比下降1.8%，降幅较1-2月收窄1.8个百分点。商品房销售额30,545亿元，扭转过去12个月的跌势，同比正增4.1%。
尽管销售端修复，但新开工动能仍然不足，1-3月新开工面积同比降幅再度扩大，由1-2月的-9.4%回落至-19.2%。销售回暖加之新开工维持低迷，库存去化周期呈筑顶态势。从去化率角度观察，当前市场主题仍集中在存量去化。
根据克而瑞研究，百强房企3月实现销售操盘金额6,609亿元，单月业绩同比增长29.2%，环比增长42.3%，一季度累计业绩同比转正，增长3.1%。行业头部效应加剧，Top10 房企销售金额占比进一步上升。
我们观察到，房企一季度业绩分化明显。头部央企强者恒强，销售业绩同比强劲回升，部分地方国企的销售排名逆势跃进。民企的分化更多反映在土储质量和再融资能力，土储布局良好且外部融资支撑稳定的优质民企销售表现回升显著，而土储布局下沉的典型民企业绩尚未见企稳。出险房企销售业绩仍延续大幅下滑的态势。
土地市场
土地市场“量缩价升”。受“预供地”制度影响，3月100大中城市成交土地总价再创新低，但成交土地溢价率在热点城市的带动下有所回升。2023年初全面推行的“预供地”制度要求各地自然资源主管部门原则上提前不少于3个月公开拟出让地块的详细清单，这客观上导致第一季度全市场土地供应量有所收缩。根据克而瑞研究对预供地时间的统计，预计5、6月全市场将迎来一波供地高峰。
3月热点城市南京、北京、广州等开启首轮土拍，优质地块供应叠加行业回暖推动土拍热度升温，例如本轮南京的土拍溢价率达8%。在热点城市的带动下，全国成交土地溢价率回升至5.5%，为2021年9月以来最高。
价格趋势
商品房价格逐渐走出低谷，复苏态势延续。3月，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比正增幅度扩大，同比降幅收窄，价格上涨的城市数量增多。各线城市价格环比均保持正增，一、二线城市环比增幅较2月扩大，三线城市环比增幅较2月持平。一线城市价格同比延续增长，二、三线城市同比降幅改善。70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市有64个，二手住宅环比上涨的城市有57个，较2月分别增加9个和17个。
融资情况
房地产开发资金来源同比仍为负增长，但跌幅显著收窄，行业融资环境持续改善。1-3月，房地产开发资金来源34,708亿元，同比降幅由1-2月的15.2%收窄至9.0%。融资渠道中改善最为显著的是国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款，累计降幅均已实现大幅改善，单月分别同比增长6.0%、13.5%、19.9%。自筹资金改善最为迟缓，1-3月同比下跌17.9%，基本持平1-2月的-18.2%。
不同融资渠道修复分化，民营企业融资依然偏紧。3月境内债券融资保持净流入，发行量较2月翻倍，但几乎全部流向国企发行人。中资美元债融资仍处于完全冻结状态。我们认为，融资渠道复苏分化反映银行金融机构对房企的授信支持在持续发力，销售端复苏也支撑预收款和按揭的回暖，但房企暴雷对境内外债券市场影响的余波仍未散去，导致债券融资仍然偏冷。
政策跟踪
近期的行业政策主要围绕推进不动产投资信托基金常态化发展、做好不动产“带押过户”等方面。
3月7日，住建部部长倪虹在2023年全国两会“部长通道” 上表示对房地产市场企稳回升充满信心，同时强调“企稳回升”应该是牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的企稳回升，是大力支持刚性和改善型需求的企稳回升，是防止市场大起大落的企稳回升，是促进行业高质量发展的企稳回升。
3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。《通知》提出拓宽试点资产类型，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。落实中央“房住不炒”要求，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元。《通知》标志着商业不动产被纳入REITS试点，有利于房企盘活存量资产，拓宽融资模式，特别是对于持有商场类经营性物业的房企。
3月30日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”。以点带面，积极做好“带押过户”，因地制宜，确定“带押过户”模式。二手房“带押过户”的交易方式可以一定程度上降低交易成本，促进换房需求加快释放，从而对新房市场形成一定支撑。
本报告不构成评级行动。
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