01 市场分析
7月，北京房地产市场加速回调。
(资料图片仅供参考)
新房端供求缩减，7月全市新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）供应2192套，环比下跌56.2%，同比上涨17.5%；成交3926套，环比下跌19.4%，同比上涨1.0%。
数据来源：住建委、CRIC2020
北京市住建委官网数据显示，7月份，北京二手房网签9718套，环比下降16.3%，二手房成交量自4月份开始连续4个月下滑。
今年以来北京二手房市场经历过山车行情，1月恰逢春节假期，二手住宅网签成交量8352套，但随着疫情结束，购房需求已经有所回归，二手房带看量、实时成交量作为领先指标已经展现出回暖势头。2-3月份，北京楼市迅速转变成卖方市场，市场火热、成交量迅速上升，2月15389套，3月22305套，这主要是疫情延后的购房需求，叠加了小阳春的结果。4、5、6、7月二手住宅成交量四连降，7月成交量跌破1万套。
数据来源：住建委
北京在结束了高潮迭起的第一轮供地后，从6月30日至今，北京第二轮集中供地完成4批次8宗地的出让，4宗双触顶成交，1宗溢价率0.5%成交，3宗底价成交。虽然依旧呈现冷热分明的格局，但是热地对全国范围开发商的吸引力丝毫不减。
02 榜单解读
中信城四期、北京城建·天坛府、中海·富华里位列1-7月北京项目销售金额榜前三
北京建工揽星宸、中海·富华里、大兴·星光城荣膺1-7月北京项目销售面积榜三甲
中信国安府、望京云尚、紫金书院位列7月北京项目销售金额榜前三
中信国安府、紫金书院、中海首开·湖光玖里荣膺7月北京项目销售面积榜三甲
2023年1-7月北京TOP30项目共实现成交额1021.58亿元，中信城四期、北京城建·天坛府、中海·富华里、北京悦府、東外39號共计5个项目成交金额超过50亿元。中信城四期1-7月网签销售额99.64亿元，已经接近百亿。
今年依然是北京的豪宅大年，1-7月排行榜前五位的项目，只有中海·富华里成交均价8万+，其余四个项目都位于三环内，成交价格10万+。销冠中信城四期位于二环内，价格更是突破了天花板，成交均价达到16.5万/㎡。
刚需市场亦有亮眼表现， 房山区北京建工揽星辰获得1-7月北京楼市网签面积销冠，网签均价约3.4万/㎡，低价+临铁是项目销量领先的主要原因。
分城区来看，2023年1-7月城六区商品住宅项目成交金额排行榜中，位于西城区的中信城四期以99.64亿元居首。近郊区成交金额排行榜中，昌平区的紫金书院以36.71亿元位列第一。远郊区成交金额排行榜中，密云区的国祥源境以7.38亿元位列第一。
分环线来看，2023年上半年五环内商品住宅项目成交金额排行榜中位于西城区的中信城四期居首，五至六环海淀永丰的中海·富华里领先，六环外顺义区的龙湖·御湖境位列第一。
03 典型项目
中信国安府
7月份成交金额最高的楼盘，是中信国安府，网签59套房源，成交额20.83亿元，均价17万+，套均价三千万。
国安府，是比中信城位置更好的二环楼盘，一期开盘是2014年，时隔8年，今年六月底二期才终于拿到预售证。国安府项目的立项是“宣武门东棚改A-G棚改项目”，该地块最早的开发主体是庄胜地产，坚持十年后，2010年通过资产交割，由信达地产接手。由于拆迁难度大，2年后信达以股权转让的方式，再行转手至中信国安。项目位于北京核心区位，距天安门广场1400米，距人民大会堂1200米，距离国家大剧院880米；距离金融街仅1800米；附近有琉璃厂，东临前门、大栅栏传统商业街，北临西单现代商业区，商业配套齐全，优质教育资源丰富。
中建·国贤府
房山区7月网签金额最高的项目是国贤府，成交92套，成交额4.48亿元，套均价约487万。在刚需产品为主的房山，国贤府做出了差异化的产品，在略显冷淡的市场环境里成功突围，这是产品主义的胜利。
作为中建智地“府系”在北京落子的首个作品，国贤府瞄准房山高教园区，为高知人群量身定制品质住宅。通过融合多种景观主题，打造中心约6000平米中央景观公园，规划府苑8景，再现宋代雅士可行、可望、可游、可居的写意山水生活情境。项目今年2月拿地、5月底宋式实景园林亮相、6月18日首次开盘。
中信城四期
两年未有新盘供应的北京西城区，项目入市果然火热，中信城四期于3月23日取得预售证，并于3月30日开盘，1-7月完成网签金额99.64亿，断层领先，轻取销冠。中信城四期一共6栋楼，7-15层板楼，2梯2户和2梯3户，总计585套房源。项目户型多样，包括建面65㎡一居室，82-93㎡两居，115-129㎡三居，还有少量大户型跃层产品。项目位置具备稀缺性与不可复制性，所属陶白学区也在西城实力较强，距离天安门广场直线距离约1000米，距离西单商圈约1800米，距离金融街约2500米，距离CBD核心约6000米，地铁4号线、7号线在项目西北角交汇。
北京悦府
北京悦府2022年10月份开盘，目前处于顺销阶段，最近几个月网签金额一直稳定在榜单前列，在丰台的一众豪宅里脱颖而出。北京悦府位于右安门外亚林西板块，距离南二环1.1公里，环线优势非常明显。亚林西已经打造成内城豪宅板块，周边佑安府、昆仑御，中国玺，售价在13-14.5万左右，项目11.2万/㎡的销售指导价具有一定优势。
04 总结展望
7月作为下半载的开端，亦未能扭转楼市不断下行的颓势。在此背景下，北京房地产市场也被“悲观情绪”笼罩，各家开发商面对后续市场的不确定性，依旧抓紧时间应开尽开。近期住建委表态“大力支持刚性和改善性住房需求“，后续或将从远郊“一区一策”、调整“普宅标准”、差别化松绑“认房认贷”等方向进行政策修正。
在各项利好因素加持之下，还要看后续地方利好政策落地，能否带动居民购房信心修复以及购买力的实质提升。预计未来更多核心一二线城市将加入松绑、调整队伍中来，并成为主力军。核心一二线城市的强刺激政策并不会出现，尤其北京不会出现全面松绑，非核心区域政策适度放开的可能性较大。
数据口径：
统计时间：7月榜单: 2023年7月1日-7月31日；1-7月榜单: 2023年1月1日-7月31日
数据来源：所涉及的销售金额、销售面积均为网签备案数据
项目属性：普通住宅+别墅
（来源：克而瑞）
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文章来源:克而瑞
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